அடுக்கக வணிகத்தின் அவலங்கள்

• குடியிருக்க ஒரு வீடு என்பது மனிதகுலத்தின் அத்தியாவசியத் தேவைகளில் ஒன்று. அது சொந்த வீடாக இருக்க வேண்டும் என்பது பலரின் வாழ்நாள் கனவு. அந்த வீடு பத்துப் பன்னிரண்டு தென்னை மரங்களுக்கிடையே அமைந்திருந்தால் நல்லதுதான்.
• ஆனால், எந்த நவீன நகரமும் அதற்கு இடம் தருவதில்லை; ‘காணி நில’ங்களின் விலை கட்டு மீறிப்போய், நாள் பலவாயிற்று. இதனால்தான் அடுக்ககங்கள் வந்தன. இன்று பெருநகரங்களில் அடுக்கக வீட்டை மட்டுமே வாங்க முடியும். அப்படி வீடு வாங்குவதற்கான விதிமுறைகள் எளிய மனிதர்களுக்கு நியாயம் செய்கின்றனவா?

சமனற்ற வணிகம்

• இந்த வணிகத்தில் செல்வமும் செல்வாக்கும் மிக்கக் கட்டுநர்கள் (developers) ஒரு புறம். பல்லாண்டுக் கடனைத் தலைச்சுமையாகத் தாங்கி நிற்கும் பயனர்கள் (buyers) மறுபுறம். இந்தியாவில் அடுக்ககங்கள் பெருகத் தொடங்கிய காலத்தில், இந்த வணிகத்தின் துலாக்கோல், எடை அதிகமுள்ள பக்கமே சாய்ந்து நின்றது.
• பல கட்டுநர்கள் சூழலைத் தங்களுக்குச் சாதகமாக வளைத்துக்கொண்டார்கள். மிகையான விளம்பரங்களால் பயனர்களை ஈர்த்தார்கள். அவர்கள் பட்டியலிட்டிருந்த வசதிகளும் தரமும் கட்டி முடிக்கப்பட்ட வீடுகள் பலவற்றில் இல்லை. அவற்றைக் கேட்டுப்பெறும் வலிமை பயனர்களுக்கும் இல்லை.
• இன்னும் சில கட்டுநர்கள் பயனர்களிடம் பெற்ற பணத்தை வேறு மனையிடங்களுக்கு மடைமாற்றினர். அது தொழில் திறமை எனப்பட்டது. பல கட்டுநர்கள் பணிகளைக் குறித்த காலத்தில் முடிக்கவில்லை. பயனர்கள் பொருள் இழப்புக்கும் மன உளைச்சலுக்கும் ஆளாயினர்; இழப்பீடும் கிட்டவில்லை.
• மறுபுறம் அவர்கள் கட்ட வேண்டிய தவணைத் தொகை தாமதமானால், அவை (24% வரை) அதீத வட்டியோடு வசூலிக்கப்பட்டன. மேலும் கட்டுநர்கள் விற்பனைக்குப் பயன்கொண்ட பரப்பளவு, வீட்டின் பரப்பைவிடக் கணிசமான அளவில் அதிகமாக இருந்தது. பணிகள் நடந்துகொண்டிருக்கும்போதே வீடுகள் கையளிக்கப்பட்டதும் நடந்தது.

ரேராவின் பிரவேசம்

• பயனர்களின் கையறுநிலை பல காலம் பேசுபொருளாக இருந்தது. 2016இல் அடுக்கக வணிகத்தைக் கண்காணிக்க ஒவ்வொரு மாநிலமும் ஓர் ஆணையத்தை நிறுவ வேண்டும் என்று நாடாளுமன்றம் சட்டம் இயற்றியது. இதற்கு ‘ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்கமைவு ஆணையம்’ (Real Estate Regulating Authority, RERA - ரேரா) என்று பெயர். இதன்படி, ஒரு மனையிடத்தில் எட்டு வீடுகளுக்கு அதிகமாகக் கட்டுகிற கட்டுநர், தமது திட்டத்தை ரேராவில் பதிவுசெய்து ஒப்புதல் பெற வேண்டும்.
• மனையிடம் வாங்கிய ஆவணம், வில்லங்கச் சான்று, கட்டுமானம் அங்கீகரிக்கப்பட்ட வரைபடங்கள், விளம்பரங்கள் அனைத்தையும் ரேராவிடம் சமர்ப்பிக்க வேண்டும். வீட்டின் பரப்பளவுக்கு மட்டுமே விலை வைக்க வேண்டும். ஒவ்வொரு திட்டத்துக்கும் தனி வங்கிக் கணக்கு வைத்திருக்க வேண்டும்.
• பயனரிடமிருந்து பெறும் பணத்தில் 70%ஐ இந்தக் கணக்கில் போட வேண்டும். இந்தப் பணம் குறிப்பிட்ட திட்டத்துக்கு மட்டுமே பயன்படுத்தப்பட வேண்டும். அரசுத் துறையின் பணி நிறைவுச் சான்று பெற்ற பின்பே, வீடுகள் கையளிக்கப்பட வேண்டும். கையளிக்கப்படும் நாள் பயனருடனான ஒப்பந்தத்தில் குறிக்கப்பட வேண்டும். கட்டுமானக் காலம் நீண்டுபோனால், கட்டுநர் இழப்பீடு வழங்க வேண்டும். தவணைப் பணம் தாமதமானால் பயனர் அதை வட்டியுடன் கட்ட வேண்டும். இந்த வட்டி ஸ்டேட் வங்கியின் நடப்பு வட்டியைவிட 2% மட்டுமே அதிகமிருக்கலாம்.

தொடரும் ஏற்றத்தாழ்வு

• இந்த விதிகள் நடைமுறைக்கு வந்ததும் பயனர்களின் பிரச்சினைகள் எல்லாம் முடிவுக்கு வந்திருக்க வேண்டும். ஆனால், வரவில்லை. பிரச்சினைகள் தொடர்கின்றன. அவற்றில் இரண்டு பிரச்சினைகள் முக்கியமானவை. முதலாவது, பணி நிறைவுச் சான்றிதழ் தொடர்பானது.
• சென்னையில் இதைப் பெருநகர் வளர்ச்சிக் குழுமமும் (சிஎம்டிஏ) மற்ற நகரங்களில் ஊரமைப்பு இயக்ககமும் (டிடிசிபி) வழங்குகின்றன. கட்டிட வரைபடத்தை அங்கீகரிப்பதும் இதே அமைப்புகள்தான். பணி நிறைந்ததாகக் கட்டுநர் விண்ணப்பித்ததும், மேற்படி வரைபடங்களின்படி கட்டிடம் கட்டப்பட்டிருக்கிறதா என்று இவை சரிபார்க்கும். சரியாக இருந்தால் சான்று வழங்கிவிடும். இந்தியாவில் பல மாநிலங்களிலும் இப்படித்தான் நடக்கிறது. அப்படியானால் இது சரிதானே? இல்லை.
• சிஎம்டிஏ பணி நிறைந்ததாகச் சான்றளிக்கும்போது வீடுகளுக்கு மின்சாரம் வந்திருக்காது. குடிநீரும் கழிவுநீரும் பொதுச் சேவையோடு இணைக்கப்பட்டிருக்காது. மின் தூக்கிகளை அரசின் மின் ஆய்வுத் துறை பரிசோதித்திருக்காது. இந்தச் சேவைகள் இல்லாமலேயே சான்றளிக்கப்படும். பயனர் குடியேறுவார். கட்டுநர் குடிநீரை விலைக்கு வாங்குவார். கழிவுநீரை டாங்கர்களில் வெளியேற்றுவார்.
• கட்டுமானப் பணிகளுக்குப் பெற்ற மின் இணைப்பை வீடுகளுக்கும் மின் தூக்கிகளுக்கும் பயன்படுத்துவார். இதற்கான செலவினங்களைப் பயனர்களிடமிருந்தே வசூலிப்பார். பல மாதங்களிலிருந்து ஒன்றிரண்டு ஆண்டுகள் வரை இப்படி நடக்கும். அதன் பிறகு, பயனர்களின் சங்கத்துக்கு அடுக்ககத்தின் பராமரிப்பைக் கைமாற்றுவார். அப்போது இந்தச் சேவைகள் கிட்டியிருந்தால் அது பயனர்களின் நல்வாய்ப்பு. இல்லையென்றால், சங்கம் இந்தச் சேவைகளைப் பெறுவதற்குப் படாதபாடுபட வேண்டியிருக்கும்.
• இரண்டாவது பிரச்சினை, இழப்பீடு தொடர்பானது. ரேரா சட்டம் பயனர்கள் இழப்பீடு பெறலாம் என்கிறது. ஆனால், நடைமுறையில் இதற்காக வழக்குத் தொடர வேண்டியிருக்கும். ரேராவுக்காக ஒரு தீர்ப்பாயமும் இருக்கிறது. அதில் வழக்கறிஞரை நியமித்துப் பயனர் வாதாட வேண்டும்.
• நமது நீதிமன்றங்களில் சிவில் வழக்குகள் சந்திக்கிற எல்லாத் தாமதங்களுக்கும் உட்பட்டே இந்த வழக்குகளும் நடக்கும். ஒவ்வொரு வாய்தாவையும் கட்டுநர் கோரிக்கைவிடுத்துப் பெறும் போது, 40 நாள்கள் வரை வழக்கு தள்ளிப்போகும். நெடிய சட்டப் போரைத் தாங்குகிற வலு பயனர்களுக்கு இருப்பதில்லை. குறைகளோடு சமரசம் செய்துகொண்டு குடிபுகுவோரே மிகுதி.
• அதையும் மீறி வழக்காடும் பயனர்கள் இழப்பீட்டுக்கான ஆணையைப் பெறலாம். ஆனால், இழப்பீட்டுத் தொகையைக் கட்டுநரிடமிருந்து பெறுவது எளிதன்று. காரணம், ரேரா ஆணை வழங்கினாலும் கட்டுநர்கள் பலர் இழப்பீட்டை வழங்குவதில்லை. ஏனெனில், தமது தீர்ப்பைச் செயலாக்குகிற அதிகாரம் ரேராவுக்கு இல்லை.
• அதாவது, ரேராவுக்குப் பல் இல்லை. ஆக, வழக்காடும் பயனர்களுக்கு உரிய நேரத்தில் வீடும் கிடைப்பதில்லை, இழப்பீடும் கிடைப்பதில்லை, வழக்காடும் செலவும், வாடகை இழப்பும், கால விரயமும், மன உளைச்சலும்தான் மிச்சம். சமூக வலைதளங்களில் இப்படியான பல பயனர்களின் அவலக் கதைகள் காணக் கிடைக்கின்றன.

என்ன செய்யலாம்

• எத்தனை சட்டங்கள் வந்தாலும் வல்லவர்கள் பக்கமே துலாக்கோல் சாய்கிறது என்றால், அந்தச் சமூகத்தில் சட்டத்தின் மாட்சிமை (rule of law) பேணப்படுவதில்லை என்றுதான் பொருள். என்ன செய்யலாம்?
• ஹாங்காங் நகரம் அடுக்ககங்களுக்குப் பெயர் போனது. அங்கு கட்டுமானம் தொடர்பான எல்லா அங்கீகாரங்களையும் கட்டிடத் துறைதான் (Buildings department) வழங்குகிறது. சேவை நிறுவனங்கள் தங்களது சேவைகள் வழங்கப்பட்ட பிறகு, அதைக் கட்டிடத் துறைக்குத் தெரிவிக்கும். அதன் பிறகே கட்டிடத் துறை பணிநிறைவுச் சான்றிதழ் வழங்கும். அதன் பிறகே கட்டுநர் வீடுகளைப் பயனர்களுக்குக் கையளிக்க முடியும்.
• நாமும் இந்த மாதிரியைப் பின்பற்றலாம். எல்லா சேவைகளும் வழங்கப்பட்ட பிறகுதான் சிஎம்டிஏ பணிநிறைவுச் சான்று வழங்க வேண்டும். ரேரா இதை உறுதிப்படுத்திக்கொண்ட பிறகே வீடுகளைக் கையளிப்பதற்கான அனுமதியைக் கட்டுநருக்கு நல்க வேண்டும். ரேரா அதிகாரம் மிக்க அமைப்பாக உருவாக வேண்டும்.
• பாரம்பரியமான தீர்ப்பாயங்களுக்குப் பதிலாக - முறையீடுகளை விரைவாக விசாரித்துத் தீர்ப்பு வழங்கும் எளிய நடைமுறைகளை உருவாக்க வேண்டும். அடுக்கக வணிகத்தில் ஒரு பக்கமாகச் சாய்ந்து நிற்கும் துலாக்கோல், நடுநிலையோடு விளங்க வேண்டும். நமது அரசாங்கங்களும் நீதித் துறையும் அதை உறுதிப்படுத்த வேண்டும்.

நன்றி: இந்து தமிழ் திசை (19 – 03 – 2024)